22 660 € au lieu de 59 900 € : le DPE projeté qui a débloqué le prêt de Camille

Camille et sa famille achètent leur résidence principale à Savigny-sur-Orge, dans l’Essonne. Une maison individuelle de 87,92 m² construite entre 1948 et 1974. Le compromis est signé, et avec lui le compte à rebours : dix jours pour boucler le financement.

Le problème du dossier, ce n’est pas la maison, c’est un document fourni avec elle. Classée F, elle rend l’audit énergétique réglementaire obligatoire à la vente. Cet audit annonce 59 900 € de travaux.

Le budget travaux de Camille est de 30 000 €.

Face à une banque, l’écart entre ces deux chiffres décide si le prêt passe ou non. Camille m’a envoyé le dossier, et j’ai livré un DPE projeté 48 heures plus tard : classe D atteignable pour 22 660 à 26 500 €, travaux induits compris. Dans le budget.

Le prêt a été débloqué.

Voici l’analyse poste par poste : pourquoi l’audit annonçait un chiffre deux fois et demie supérieur, ce que j’ai retiré, ce que j’ai gardé, et sur quelle base.

1. La maison au départ : F, 418 kWh/m²/an

Le bien tel que le diagnostic le décrit :

• Maison individuelle de 87,92 m², 2 niveaux, 5 pièces, construite entre 1948 et 1974
• Murs en briques creuses de 20 cm et en béton banché de 25 à 30 cm, aucun isolé
• Plancher bas : dalle béton sur terre-plein et plancher à poutrelles-hourdis sur garage, non isolés
• Plafond sous solives bois donnant sur un comble faiblement ventilé, non isolé
• Menuiseries : simple vitrage bois sur la totalité du logement, huit fenêtres et une porte-fenêtre de 5,06 m²
• Ventilation par ouverture des fenêtres, autrement dit aucune
• Chauffage et eau chaude : chaudière gaz naturel basse température de 2011, 25 kW, ballon de 80 L

Résultat : classe F, 418 kWh/m²/an en énergie primaire, étiquette climat F également, soit une passoire thermique au sens de la loi Climat et Résilience. Facture énergétique estimée entre 3 160 € et 4 320 € par an.

Une passoire classique de cette période : l’enveloppe n’a jamais été touchée. Et c’est une bonne nouvelle, car sur un bâti où rien n’est isolé, les premiers travaux produisent les gains les plus spectaculaires.

2. Pourquoi l’audit obligatoire annonçait 59 900 €

C’est le point que presque personne ne comprend, et il coûte des financements.

L’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre une maison classée E, F ou G. L'arrêté du 4 mai 2022 qui en fixe le contenu impose à l’auditeur un objectif : proposer des scénarios de travaux dont l’étape finale atteint au moins la classe B.

Pas la classe D. Pas la classe C. B, voire A.

Une dérogation existe pourtant. L’article 3 du même arrêté ramène la cible à la classe D pour un logement initialement classé F quand des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût interdisent d’atteindre la classe B. Elle s’apprécie au cas par cas et se justifie ; l’auditeur ne l’a pas retenue ici, la classe B restant techniquement atteignable sur cette maison. Il a donc chiffré le scénario de droit commun. Pour la « rénovation en une fois » :

Le document est parfaitement conforme. Il est aussi parfaitement inutilisable pour monter un dossier de prêt avec 30 000 € de travaux. Et son alternative ne sauve rien : le scénario « par étapes » chiffre la première étape à 37 300 €, toujours au-dessus du budget, pour un confort d’été que l’audit lui-même qualifie d'« insuffisant ».

Voilà ce que la banque avait sous les yeux : un document officiel et obligatoire, qui disait en substance que cette maison réclamait le double du budget de ses acquéreurs.

Il n’a jamais été question de contester cet audit : il répond correctement à la question qu’on lui pose. Simplement, ce n’était pas celle de Camille. La sienne était : avec 30 000 €, jusqu’où peut-on monter ?

3. Calculer sur leur projet, pas sur la maison visitée

Ce n’est pas ici que se joue l’essentiel de l’écart, le gros du chemin restant les travaux eux-mêmes. Mais c’est le réglage fin qui évite de payer pour ce que le projet rend inutile.

Un DPE et un audit décrivent la maison le jour de la visite. Celle de Camille a été visitée le 30 juillet 2025, garage et sous-sol non chauffés : c’est cet état qui est figé dans le calcul. Sauf qu'ils achètent pour réaménager, et le sous-sol devient un espace de vie chauffé d’environ 60 m² quand le garage disparaît.

Deux données du calcul changent :

• Les murs 7, 9, 10 et 11 du rez-de-chaussée donnaient sur le garage. Plus de garage, donc ces parois deviennent non déperditives : conformément à la méthode 3CL, je les sors du calcul.
• Le plancher qui donnait initialement sur un espace non chauffé (le garage et un sous-sol non chauffé) donne dorénavant sur terre-plein, ce qui est favorable pour le DPE.

L’effet sur la note est modeste mais tout de même significatif : l’état initial passe de 415 à 397 kWh/m²/an. L’on reste en F, mais l’on se rapproche davantage du seuil des lettres supérieures.

Un audit ne peut pas faire ça : il constate un état, il ignore le projet de l’acquéreur, et chiffre donc des parois qui ne seront bientôt plus déperditives. Ça vaut dans les deux sens, un réaménagement pouvant aussi en créer de nouvelles : mieux vaut recalculer que supposer.

4. Le plan retenu, poste par poste

Une fois l’état initial recalé, un seul scénario a été construit, avec un objectif clair : la classe D, au meilleur coût, tout en respectant les contraintes du bâti.

Le tableau dit une chose importante : l’isolation des murs porte à elle seule 152 kWh/m²/an, soit plus de quatre fois le gain cumulé de tous les autres postes. Les fenêtres, dont tout le monde parle en premier, en rapportent 18.

Le détail a été fourni à Camille mur par mur et fenêtre par fenêtre : le mur 2, exposé Est et de 17,19 m², rapporte 31 kWh/m²/an à lui seul, quand la fenêtre 4, de 0,39 m², en rapporte moins de 1. Cette granularité permet d’arbitrer poste par poste si le budget se tend en cours de chantier.

Un point de mise en œuvre a été signalé, et il n’est pas négociable. En isolation par l’intérieur, le mur devient plus froid et la vapeur d’eau du logement peut condenser entre le mur et l’isolant. Sans frein-vapeur correctement posé et sans ventilation, on gagne des kWh et on récolte des moisissures. La VMC hygro B n’est pas un poste d’optimisation, c’est la condition de survie de l’isolation, du logement (et des habitants...).

5. Ce que j’ai écarté, et pourquoi

Trois postes de l’audit ont sauté, aucun pour des raisons budgétaires seules.

La pompe à chaleur et le solaire thermique : 20 350 €

L’audit prescrit une PAC air/eau double service à 13 200 € et un système solaire pour l’eau chaude à 7 150 €. À eux deux, ils coûtent plus cher que la totalité de mon plan.

La chaudière gaz basse température de 2011 est conservée. Elle n’est pas mauvaise au DPE, ce qui plombe cette maison étant l’absence d’isolation. Et surtout : on ne dimensionne un générateur qu’après avoir isolé, sa puissance dépendant des déperditions du bâti. Une PAC posée sur une maison non isolée est calibrée pour un logement qui n’existera plus une fois les travaux faits : plus chère à l’achat, moins performante, plus vite usée.

Changer le chauffage avant d’isoler, c’est mettre la charrue avant les bœufs, et payer la charrue au prix de la voiture. Ce sera le bon sujet une fois l’enveloppe traitée.

L’isolation par l’extérieur : 17 844 € remplacés par 6 860 €

L’audit prescrit une isolation des murs par l’extérieur, R > 4,5, à 17 844 €. J’ai retenu une isolation par l’intérieur, R = 3,15, à 6 860 €.

Ce n’est pas un arbitrage à la baisse déguisé : c’est le projet de Camille qui rend l’ITI évidente, ils replaquaient de toute façon. Rails, BA13, bandes et enduit étaient déjà au budget, indépendamment de toute considération énergétique. Poser l’isolant et le frein-vapeur dans la foulée ne coûte que l’isolant et le frein-vapeur.

Est-ce sacrifier la performance ? Non : les premiers centimètres d’isolant font l’essentiel du travail. Aller de 0 à 10 cm produit un gain considérable, de 10 à 14 cm un gain marginal, pour un surcoût réel en matériaux, en pose et en surface habitable perdue. C’est détaillé dans mes articles sur l’épaisseur d’isolant et le coefficient U.

Une ITE aurait été un chantier entièrement nouveau, avec en prime une autorisation d’urbanisme que l’audit signale lui-même : dans une fenêtre de dix jours, le genre de plan qui se termine mal.

L’isolation des planchers bas : 6 391 €

Conséquence directe de la section 3 : le sous-sol entre dans le volume chauffé, et le plancher ne donne donc plus sur un garage, mais sur le terre-plein. Bonne nouvelle pour le DPE, et voici pourquoi.

Les déperditions d’une paroi sont toujours proportionnelles à l’écart de température entre ses deux faces. Or la terre reste à 12 ou 13 degrés toute l’année, été comme hiver, quand un garage non chauffé tombe à 0 degré en janvier. À isolation strictement identique, ce plancher perd donc bien moins de chaleur une fois posé sur le sol qu’au-dessus d’un volume ouvert au froid. Pour mieux comprendre ce phénomène, vulgarisé dans toute sa splendeur (n’est-ce pas ?), vous pouvez lire cet article.

Le poste disparaît car le nouveau plancher bas (sur terre-plein) devient peu déperditif, et pas un centime n’a été dépensé pour cela.

6. Le résultat

Classe D, 166 kWh/m²/an, contre 418 au départ.

La facture énergétique est divisée par 2,3, la maison sort du statut de passoire thermique, et le tout tient dans les 30 000 € de budget. Le rapport a été livré en 48 heures, dans la fenêtre des dix jours du compromis. Le prêt a été débloqué. Les travaux n’ont pas encore commencé au moment où j’écris ces lignes.

Un rappel important : un DPE projeté n’a pas de valeur réglementaire, c’est un carnet de route qui sert à décider et à financer. Pour obtenir la nouvelle étiquette officielle après travaux, il faudra un diagnostiqueur certifié sur place. D’où la consigne donnée à Camille : conserver factures de matériaux et devis, et photographier chaque poste pendant le chantier.

Questions fréquentes

Un DPE projeté suffit-il à débloquer un prêt immobilier ?

Oui, et c’est l’une des raisons les plus fréquentes pour lesquelles on nous en demande un. Un DPE projeté n’a pas de valeur réglementaire, mais ce n’est pas ce que la banque cherche : elle veut un chiffrage argumenté, poste par poste, que le courtier peut opposer au montant de l’audit. À ce jour, tous les dossiers que nous avons accompagnés ont été acceptés par la banque, celui de Camille compris.

Pourquoi l’audit énergétique annonce-t-il toujours des montants aussi élevés ?

Parce que l’arrêté du 4 mai 2022 lui impose des scénarios atteignant au moins la classe B, indépendamment du besoin réel du propriétaire, et sans soucis d’optimisation des coûts. Une dérogation vers la classe D existe pour un logement classé F, mais elle suppose la classe B hors d’atteinte, et elle reste peu mobilisée. Sur cette maison, l’écart entre les deux approches atteignait 37 000 €.

Peut-on atteindre la classe D sans changer le système de chauffage ?

Souvent oui, sur un logement dont l’enveloppe n’a jamais été isolée. Ici, l’isolation des murs a rapporté à elle seule 152 kWh/m²/an, plus de la moitié des 252 gagnés au total, chaudière gaz de 2011 conservée. Isoler d’abord reste la règle : on dimensionne un générateur en fonction des déperditions, pas l’inverse.

Combien de temps faut-il pour obtenir un DPE projeté ?

Le délai annoncé est de 72 heures, et celui de Camille est parti en 48 heures parce que la fenêtre du compromis l’imposait. Ce qui conditionne le délai, c’est surtout ce que vous transmettez : le DPE existant, les plans et des photos suffisent dans la plupart des cas.

L’audit énergétique de cette maison n’était pas faux. Il répondait à la question que la loi lui impose de poser : comment atteindre au moins la classe B ? Réponse, 59 900 €. Personne dans ce dossier n’avait besoin de cette réponse.

Celle de Camille était différente : avec 30 000 €, jusqu’où peut-on aller, et comment le prouver à une banque en dix jours ? Trois décisions ont suffi, par ordre de poids. Concentrer le budget sur l’isolation des murs, qui rapporte à elle seule 152 des 252 kWh/m²/an gagnés, et la faire par l’intérieur puisqu’ils replaquaient déjà. Écarter une pompe à chaleur et un chauffe-eau solaire qu’il aurait fallu redimensionner après isolation, soit 20 350 € hors sujet. Recalculer enfin sur leur projet, ce qui retire deux postes devenus sans objet. Résultat : classe D pour 22 660 à 26 500 €, et un prêt qui passe.

Rénover sans avoir chiffré, c’est le syndrome de l’Inch’Allah de la Tourette : croiser les doigts, fermer les yeux, et espérer que la banque ne regarde pas de trop près.

👉 Vous êtes sous compromis avec un audit qui annonce un montant qui fait reculer votre banque ? Recevez le dossier complet de Camille, c’est l’exemple exact que nous envoyons, puis jugez si un DPE projeté répond à votre situation.