DPE et location : la classe minimale pour louer en 2026, 2028 et 2034

« Pour louer, il faut viser A ou B. » C'est la phrase que j'entends le plus souvent chez les propriétaires bailleurs, et elle est fausse. La loi ne demande pas un logement performant : elle fixe une classe minimale, qui remonte d'un cran en 2025, en 2028 puis en 2034. La dernière marche est la classe D. Au-delà, aucune échéance ne vous concerne.

Je suis moi-même propriétaire bailleur d'un appartement de 37 m² au Havre : ce calendrier, je le lis aussi pour mon propre bien. Cette page rassemble les règles du DPE en location qui valent pour toutes les classes. Ce qui dépend de votre classe (jusqu'à quand louer, quels travaux, quel budget) est traité dans une page dédiée à chacune.

Le calendrier : quelle classe pour louer, et à partir de quand

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique fait partie des critères d'un logement décent. Un logement trop énergivore n'est pas « interdit » au sens strict : il est réputé non décent, ce qui interdit de le proposer à la location comme résidence principale, vide ou meublée.

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : les logements G seront exclus en 2028, les logements F en 2031. La classe E n'y est pas visée.

La classe se lit sur le DPE, qui combine deux indicateurs : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. C'est le plus mauvais des deux qui donne la lettre. Pour les logements de moins de 40 m², les seuils sont ajustés depuis le 1er juillet 2024, ce qui a fait remonter d'une classe une partie des petites surfaces.

Ce que dit la règle pour chaque classe

Chaque classe a sa propre échéance et ses propres options. Voici l'essentiel, puis le détail dans la page consacrée à votre classe.

Viser plus haut que D n'est presque jamais rentable pour un bailleur : chaque classe gagnée au-delà coûte nettement plus cher que la précédente. J'explique pourquoi dans faut-il viser la classe A ou B à tout prix.

Bail en cours, renouvellement, reconduction : quand la règle s'applique

Le critère de décence s'apprécie à chaque moment où le bail se forme ou se prolonge : signature d'un nouveau bail, renouvellement, ou reconduction tacite. Un bail signé avant l'échéance ne crée donc pas d'abri durable : à sa prochaine reconduction, le logement doit respecter la classe minimale en vigueur.

Pendant le bail, le locataire d'un logement non décent peut demander la mise aux normes par lettre recommandée. Sans accord, il peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Le locataire, lui, ne doit jamais cesser de payer de sa propre initiative.

Le juge ne peut pas imposer de travaux dans deux cas : quand ils risqueraient d'abîmer le bâti (avec une note d'architecte à l'appui), ou quand l'autorité d'urbanisme ou des monuments historiques a refusé la modification de l'extérieur.

Le gel des loyers des logements F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter : ni révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, ni hausse lors d'un changement de locataire, ni réévaluation au renouvellement. Dans les départements d'outre-mer, ce gel s'applique depuis le 1er juillet 2024. Un bien F qui reste loué jusqu'en 2028 perd donc chaque année un peu de rentabilité réelle, avant même l'échéance.

Les cas particuliers

Meublé de tourisme et location saisonnière

Le critère de décence vise les résidences principales du locataire. Les meublés de tourisme ont leur propre règle depuis la loi du 19 novembre 2024 : ils devront eux aussi atteindre la classe D d'ici 2034, avec des exigences plus tôt dans les communes qui soumettent la location à autorisation.

Logement non soumis au DPE

Certains biens échappent au DPE, et donc à ce calendrier. La liste est courte et souvent mal invoquée : je la détaille dans les 7 cas où un logement est non soumis au DPE.

Un ancien DPE est-il encore valable ?

Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025. Un DPE plus récent reste valable 10 ans. Pour vérifier le vôtre : combien de temps est valable le DPE, ou retrouvez-le directement avec l'outil de recherche de DPE par adresse.

Ce qui peut encore changer

Deux évolutions sont à suivre, et elles ne jouent pas dans le même sens.

Le calcul du DPE évolue en faveur des logements chauffés à l'électricité. Le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Certains logements changent ainsi de classe sans le moindre chantier : vérifiez si votre étiquette a déjà changé.

Un projet de loi pourrait assouplir la règle sous conditions. Le projet de loi de relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, permettrait de continuer à louer un logement F ou G si le bailleur a signé un contrat de travaux avant 2030, ou si les travaux sont impossibles ou bloqués par la copropriété. Au 13 octobre 2026, il n'a pas encore été examiné en séance à l'Assemblée nationale : rien de tout cela n'est applicable, et le calendrier ci-dessus reste celui qui s'impose. Même voté, ce texte ne dispenserait pas de travaux : il en déplacerait la date.

Retenez la logique d'ensemble : la loi ne vous demande pas un logement exemplaire, elle vous demande la classe D d'ici 2034, avec deux paliers intermédiaires. La vraie question n'est pas de savoir s'il faut agir, mais quand et avec quels travaux pour votre classe. C'est ce que détaille la page consacrée à chacune.