DPE classe D : bonne ou mauvaise note ? Les chiffres tranchent
L'essentiel à retenir
- Un logement de plus de 40 m² est classé D au DPE s'il consomme de 180 à 249 kWh d'énergie primaire par m² et par an et émet de 30 à 49 kg de CO2 par m² et par an ; sous 40 m², les seuils sont plus hauts.
- Aucune interdiction de location ne vise la classe D : à partir de 2034, elle deviendra la classe minimale pour louer.
- Les notaires mesurent les prix par rapport à la classe D : un appartement classé C se vend 5 à 6 % plus cher, un appartement classé E 4 à 5 % moins cher.
- Le budget pour atteindre la classe D va de zéro à plus de 20 000 € selon le logement : il dépend de l'écart à combler, pas de la lettre de départ.
On présente souvent la classe D comme une note intermédiaire, « ni bonne ni mauvaise ». Pour un investisseur, c’est passer à côté de l’essentiel. Un DPE de classe D sert de prix de référence aux notaires, c’est la dernière classe que la loi exigera pour louer, et la cible qui débloque le déficit foncier doublé.
Cet article chiffre ce que vaut un DPE en classe D : seuils exacts (y compris sous 40 m²), données de près de 5 millions de diagnostics, budget réel pour l’atteindre et intérêt de la marche suivante. Les règles communes à toutes les classes sont dans notre page DPE et location.
Qu’est-ce qu’un DPE de classe D ? Les seuils exacts
Deux seuils, et c’est le plus mauvais qui compte
Le diagnostic de performance énergétique classe chaque logement selon 2 critères : une étiquette énergie (consommation d’énergie primaire) et une étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre, GES). Leurs seuils pour un DPE classe D et pour un logement de plus de 40 m² sont données par :
- énergie : de 180 à 249 kWh/m²/an
- climat : de 30 à 49 kg de CO2/m²/an
La valeur est arrondie à l’entier inférieur : à 249,8 kWh, un logement est en D ; à 250,0, il est en E. Dans la base de l’ADEME, aucun DPE de plus de 40 m² n’est classé D entre 250 et 251 kWh. Beaucoup de pages écrivent « de 181 à 250 » : un kWh d’erreur à chaque bout (un détail, sauf quand votre logement est pile dessus).
Conséquence du double seuil : un logement peut être C sur l’énergie et rester en DPE classe D à cause de son bilan carbone. C’est le cas de plus d’un D sur cinq (22 % de l’ensemble), presque toujours chauffé au gaz ou au fioul. Exemple : une maison de 87,9 m² dont le plan de travaux, établi par nos soins, amène la consommation énergétique à 166 kWh/m²/an (C) et les émissions à 35,6 kg de CO2/m²/an (D). Sa lettre finale est D, comme le montre la Figure 1.
Pour un logement chauffé à l’électricité, le facteur de conversion est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Un D électrique se rapproche ainsi du C sans travaux ; un D au gaz ne bouge pas.
Sous 40 m², des seuils relevés
Depuis le 1er juillet 2024, l'arrêté du 25 mars 2024 relève les seuils des logements de 40 m² ou moins, mètre carré par mètre carré : à isolation égale, un petit logement consomme davantage au m². La bande de la classe D du DPE monte donc quand la surface baisse (voir la Figure 2).
Un studio de 20 m² est en DPE classe D de 230 à 299 kWh/m²/an (de 34 à 53 kg de CO2), un 35 m² de 188 à 257. Un studio de 23,7 m² reste ainsi en D jusqu’à 284 kWh/m²/an : à 282,5, le studio de la Figure 2 est en D, alors qu’il serait en E avec l’ancienne grille unique.
Un DPE classe D est-il bon ? Ce que disent 5 millions de diagnostics
La classe la plus fréquente, et l’étalon des notaires
Sur les 15,96 millions de diagnostics de la base publique de l’ADEME (DPE établis depuis juillet 2021, données au 4 novembre 2026), 31 % sont des DPE classe D, derrière la classe C (37 %). C’est une part de diagnostics, pas du parc de logements. Les notaires comptent 33 % de logements D dans les ventes de 2024.
Dans leur étude sur la valeur verte (transactions 2024, publiée en décembre 2025), la classe D est le logement de référence : chaque écart de prix est mesuré par rapport à un bien comparable classé D, comme le montre la Figure 3.
Deux lectures. La pente est plus raide en dessous du D qu’au-dessus : une maison perd 8 à 9 % en E et 18 à 19 % en F, quand elle ne gagne que 7 à 8 % en C. Et l’écart se creuse : un appartement E se vendait 1 à 2 % moins cher qu’un D en 2021, 4 à 5 % en 2024. Un DPE classe D est le prix de référence ; le décrochage commence juste en dessous.
Ce que coûte un logement avec un DPE classe D à l’année
Le DPE estime aussi une facture énergétique annuelle pour les cinq usages qu’il calcule : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage et auxiliaires (ventilateurs, pompes). Voici la valeur médiane de cette estimation par m² de surface habitable, calculée diagnostic par diagnostic sur les logements de plus de 40 m² de la base de l’ADEME (données au 4 novembre 2026) :
| Classe | Facture annuelle estimée, médiane (€ par m² et par an) | Soit pour un logement de 70 m² |
|---|---|---|
| C | 13,2 € | environ 920 € |
| D | 18,8 € | environ 1 310 € |
| E | 24,6 € | environ 1 720 € |
| F | 31,6 € | environ 2 210 € |
Un DPE classe D coûte donc environ 5,6 € de plus par m² et par an qu’un C, soit près de 390 € pour 70 m², et 5,8 € de moins qu’un E, soit environ 410 € pour 70 m². Ce sont des prix conventionnels : le DPE applique une méthode de calcul, pas la consommation réelle, et vos locataires peuvent payer beaucoup plus ou beaucoup moins.
Un D sur six est au bord du E
La lettre ne dit pas où vous êtes dans la classe. La Figure 4 montre la répartition des 4 millions de DPE classe D de plus de 40 m² :
La Figure 4 porte sur les D de plus de 40 m², soit 4 millions des 4,8 millions de diagnostics D dont la surface est connue : sous 40 m², les seuils changent avec la surface, et des tranches fixes en kWh n’auraient pas de sens. En rapportant chaque diagnostic aux seuils de sa propre surface, on obtient sur la totalité, en comptant les deux étiquettes, un DPE classe D sur six (16 %) à moins de 10 kWh ou de 5 kg de CO2 du E, et 23 % à moins de 10 kWh et 5 kg du C.
Un D au bord du E est fragile : à la fin de la durée de validité (dix ans), un autre diagnostiqueur certifié peut retenir des valeurs par défaut là où le précédent avait des preuves, et un ballon horizontal neuf peut coûter quelques kWh. Le studio de la Figure 2 en est l’exemple : D à 282,5 kWh/m²/an, à 2 kWh du E pour sa surface. Dans ce cas, gardez toutes vos preuves de travaux (factures, photos) et visez un geste qui donne de la marge.
Ce que la classe D du DPE protège, et ce qu’elle ne protège pas
Côté location, un DPE classe D n’est visé par aucune échéance. Les G ne peuvent plus être loués depuis 2025, les F suivront en 2028 (voir DPE F location), les E en 2034 (voir DPE E location). À partir du 1er janvier 2034, la classe D devient la classe minimale pour louer une résidence principale. Son loyer n’est pas gelé (le gel ne vise que F et G), et les meublés de tourisme devront eux aussi l’atteindre d’ici 2034.
Côté vente, un audit énergétique sera obligatoire pour un logement classé D en monopropriété (une maison individuelle, un immeuble qui n’a qu’un propriétaire) à partir du 1er janvier 2034, comme il l’est déjà pour les E, F et G, selon le ministère. Un appartement dans une copropriété classique n’est pas concerné ; font exception, selon le ministère, les copropriétés « horizontales » (une maison constituant un lot indépendant, sauf disposition contraire du règlement) et les bâtiments pas encore soumis au statut de la copropriété.
Côté fiscalité, la classe D suffit. Le déficit foncier est la part de vos charges et travaux qui dépasse vos loyers : il se déduit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Cette limite est doublée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés en 2026 et 2027 qui font passer un logement loué nu de E, F ou G à A, B, C ou D, selon Que Choisir, avec un engagement de location de trois ans.
Exemple : vous payez 20 000 € de travaux éligibles, et vos loyers de l’année couvrent déjà vos autres charges, donc le déficit est de 20 000 €. Habituellement, 10 700 € seulement se déduisent de votre revenu global ; avec la limite doublée, les 20 000 € se déduisent tout de suite. À 30 % d’impôt, cela fait 6 000 € d’impôt en moins la première année, au lieu de 3 210 €. Le surplus habituel n’est pas perdu (il se reporte sur vos loyers pendant dix ans) : la limite doublée avance l’économie d’impôt plus qu’elle ne la crée.
Côté aides, la classe D ferme une porte : MaPrimeRénov' pour une rénovation énergétique d’ampleur est réservée aux logements classés E, F ou G, avec un gain minimum de deux classes énergétiques. Enfin, le projet de loi de relance du logement, examiné à l’Assemblée nationale à partir du 17 novembre 2026, ne vise que les F et G.
Combien coûte un DPE en classe D ? Nos dossiers réels
Le budget suit l’écart, pas la lettre
Les pages sur le sujet listent toutes les mêmes gros travaux, sans dire combien coûte d’arriver en DPE classe D, d’autant plus que les travaux et le budget diffèrent largement d’un logement à l’autre. Voici nos dossiers, anonymisés :
| Départ | Logement | Travaux retenus | Budget pour atteindre la classe D |
|---|---|---|---|
| E (293 à 300 kWh) | 3 appartements tout électriques, Bourgogne | aucun : le facteur électricité de 1,9 suffit | 0 € |
| E (par le CO2, 51 kg) | appartement de 58 m² au GPL, Doubs | 3 robinets thermostatiques | 240 € |
| E (279 kWh) | maison de 55 m² tout électrique | chauffe-eau hybride | environ 1 200 € |
| E (300 kWh) | studio de 33 m² au gaz, Le Havre | tuyaux calorifugés, robinets thermostatiques, 4 cm d’isolant par l’intérieur | environ 2 120 € |
| G (807 kWh) | appartement de 47 m², Moselle | isolation des murs (10 cm) et des combles, radiateurs à inertie, VMC | 17 000 € |
| F (418 kWh) | maison de 87,9 m² au gaz | isolation des murs et des combles, fenêtres, VMC, chaudière conservée, travaux induits compris | 22 660 à 26 500 € |
Coûts estimés par Rénovation Optimale, hors aides, à la date de chaque dossier.
Un G peut coûter moins cher à remonter qu’un F, et un E rien du tout. Le budget pour un DPE en classe D dépend des kWh à gagner, du bâti et du système de chauffage, bien plus que de la lettre de départ...
Les devis visent souvent plus haut que D
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Une investisseuse en Moselle avait reçu deux devis autour de 36 000 €, pompe à chaleur et fenêtres comprises : un bouquet calibré pour la classe B. Le plan recentré sur D a coûté 17 000 €, et le DPE après travaux l’a confirmé.
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Un acquéreur d’une maison classée F disposait de 30 000 € de budget travaux. L’audit obligatoire à la vente, qui doit proposer un scénario finissant en classe B, chiffrait 59 900 €. Pour la classe D, le plan tenait entre 22 660 et 26 500 €. Personne ne s’était trompé de calcul : on avait visé une classe que personne n’exigeait (le genre d’ambition qui se paie en dizaines de milliers d’euros).
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Faut-il viser C quand on a un DPE classe D ?
Ce que la classe C rapporte
Pour la location, rien : aucune échéance ne vise un DPE classe D. La classe C rapporte ailleurs :
- à la revente, les acquéreurs paient 5 à 6 % de plus pour un appartement, 7 à 8 % pour une maison, soit 14 000 à 16 000 € sur une maison à 200 000 €
- sur la facture estimée, environ 5,6 € de moins par m² et par an, soit près de 390 € pour 70 m²
- une marge : un logement en C ne repassera pas en E au prochain diagnostic
Ce que la classe C coûte
Tout dépend de la marche à franchir. Mon propre appartement, au Havre, est classé C : 171 kWh/m²/an pour 35 m², 17 kWh sous la limite du D. Sans pompe à chaleur : murs en briques doublés de 10 cm d’isolant par l’intérieur, plafonds isolés, radiateurs à inertie programmés pièce par pièce, chauffe-eau hybride de 80 litres dans un local non chauffé, VMC hygroréglable. Des techniques simples, bien posées.
Pour le studio de 23,7 m² de la Figure 2, notre plan de 2024 menait au D par une VMC et 5 cm d’isolant (3 200 €). Remplacer en plus le ballon de 100 litres par un 50 litres, suffisant pour un studio, le faisait passer en C pour 700 € : un ballon trop grand perd de la chaleur, et le calcul le compte.
À l’inverse, sur un appartement de 38 m² d’un autre client, l’isolation de trois murs le laissait en D (184 kWh) : seule une pompe à chaleur l’amenait en C.
Le C vaut donc le coup quand la marche est petite, quand le logement est au bord du E, ou avant une revente. Pour un bailleur qui garde son bien, un D solide suffit presque toujours.
Calculateur : ce que vaut la classe D pour votre bien
Indiquez votre bien, sa région, sa classe et son prix : le calculateur applique les écarts des notaires pour estimer sa valeur en DPE classe D et dans les classes voisines.
Calculateur · valeur verte
Écarts mesurés par les notaires sur les ventes de 2024 (intervalles de confiance à 95 %). Les régions regroupent A et B ; Corse et outre-mer prennent la moyenne nationale. Une moyenne de marché, pas une estimation de votre bien.
Questions fréquentes sur le DPE classe D
Est-ce qu’un DPE de classe D est bon ou mauvais ?
Ni l’un ni l’autre : c’est la référence. Un DPE de classe D se loue sans échéance et sert de prix de référence aux notaires, mais sa facture estimée reste d’environ 19 € par m² et par an en médiane, contre 13 € pour un C.
Les logements classés D sont-ils interdits de location ?
Non, aucune interdiction ne vise un DPE classe D. À partir du 1er janvier 2034, la classe D deviendra la classe minimale pour louer une résidence principale.
Quelles sont les valeurs d’un DPE de classe D ?
Au-dessus de 40 m², de 180 à 249 kWh/m²/an et de 30 à 49 kg de CO2/m²/an, la plus mauvaise des deux étiquettes donnant la lettre. Sous 40 m², les seuils sont relevés : à 20 m², un DPE classe D va de 230 à 299 kWh/m²/an.
Comment passer d’un DPE D à C ?
Mesurez d’abord l’écart : 23 % des DPE classe D sont à moins de 10 kWh et 5 kg du C. Un ballon mieux dimensionné ou une régulation pièce par pièce peuvent suffire ; au gaz, c’est souvent le CO2 qui bloque.
Quel budget pour atteindre la classe D ?
De zéro à plus de 20 000 € dans nos dossiers : 240 € de robinets pour un E proche du seuil, 17 000 € pour un G, 22 660 à 26 500 € pour une maison F. Le budget d’un DPE en classe D suit les kWh à gagner, pas la lettre de départ.
Retenez trois points sur le DPE classe D. Ce n’est pas une note moyenne : c’est le prix de référence du marché, la dernière classe que la loi exigera pour louer et la cible du déficit foncier doublé. La lettre compte moins que l’écart : un D sur six est au bord du E, plus d’un sur cinq est déjà C sur l’énergie. Et le budget pour y arriver dépend de votre logement bien plus que de sa lettre. Rénovation Optimale peut simuler, poste par poste, ce qu’il faut pour amener votre bien en D, ou le mettre à l’abri, avant que vous ne signiez le moindre devis.
