DPE E et location : et si des petits gestes suffisaient pour passer en D ?

Oui, un logement classé E peut encore être loué : jusqu’au 31 décembre 2033, rien ne vous en empêche. À partir du 1er janvier 2034, il ne pourra plus l’être à la signature, au renouvellement ou à la reconduction d’un contrat de location. Voilà pour la réponse courte à la possibilité de location d’un DPE E.

La réponse longue commence souvent par un devis : pompe à chaleur, isolation par l’extérieur, « rénovation globale ». C’est ce que l’on propose spontanément au propriétaire bailleur d’un DPE E en location, comme si la classe E était une passoire énergivore à reconstruire. Or la classe E commence juste au-dessus du D : dès 250 kWh/m²/an pour un logement de plus de 40 m², un peu plus haut pour les petites surfaces. Avant de signer, une question mérite un calcul : de combien de kWh votre bien immobilier est-il vraiment loin du D ?

Cet article y répond avec trois analyses introuvables ailleurs : la répartition de près de 2 millions de DPE E de l’ADEME selon leur écart au D, deux logements témoins simulés geste par geste, et la liste de ce qui ne compte pas du tout dans le calcul. Les règles communes à toutes les classes sont rassemblées dans notre page DPE et location.

DPE E location : ce que dit la loi jusqu’en 2034

Depuis la loi Climat et Résilience, la classe énergie du diagnostic de performance énergétique fait partie des critères de décence d’un logement. Un logement classé E sera considéré comme non décent à partir du 1er janvier 2034 en France métropolitaine, comme le rappelle Service-public.fr : il ne pourra plus être loué comme résidence principale, vide ou meublé. D’ici là, la location d’un DPE E est parfaitement légale.

Comme pour les classes F et G, l’interdiction s’appliquera à trois moments : la signature d’un nouveau bail, son renouvellement et sa reconduction tacite. Un bail en cours n’est pas résilié le 1er janvier 2034, mais à sa première échéance après cette date, le logement devra être au moins en classe D. Le mécanisme est celui que nous détaillons pour le DPE F location, avec six ans de décalage.

Pour un DPE E en location, le loyer n’est pas gelé : le gel ne vise que les classes F et G. La révision annuelle reste possible, dans les limites de l’encadrement des loyers. Pour la mise en vente, une maison classée E doit en revanche joindre un audit énergétique aux diagnostics immobiliers obligatoires depuis le 1er janvier 2025.

Un détail pèse plus qu’il n’en a l’air : la durée de validité d’un DPE est de dix ans. Établi en 2022, il expirera en 2032, avant l’échéance : vous devrez faire réaliser un diagnostic de toute façon, autant qu’il affiche un D.

Reste la loi de relance du logement, attendue en séance à l'Assemblée nationale le 17 novembre 2026. Elle vise surtout les logements F et G, et ne touche pas, en l’état du texte, à l’échéance de 2034 pour les E. Le G, exclu depuis 2025, a sa propre page : DPE G location.

Un DPE E en location est souvent à quelques kWh du D

Ce que disent les 1,9 million de DPE E de l’ADEME

Nous avons interrogé la base publique des DPE de l’ADEME, qui recense près de 16 millions de diagnostics de logements existants. Parmi les 1 945 847 DPE classés E de 40 m² et plus, voici à quelle distance ils se trouvent de la classe D :

Trois chiffres à retenir :

• 16,9 % sont déjà en D sur l’énergie : seul leur bilan carbone les retient en E
• 8,8 % sont à moins de 10 kWh/m²/an du D, et 24,5 % à moins de 30 kWh, avec un bilan carbone déjà en D
• au total, près d’un DPE E sur quatre (23 %) est à moins de 10 kWh et de 5 kg de CO2 des deux seuils

Pour la location d’un DPE E, la bonne question n’est donc pas « quels gros travaux ? », mais « quel écart combler ? ». Dix kWh, ce n’est pas une pompe à chaleur, c’est un geste. (Comptages du 6 novembre 2026, valeurs au facteur électricité de 1,9 ; sous 40 m² de surface habitable, les seuils sont modulés.)

Votre DPE E en location est peut-être déjà un D

Première vérification : Si votre logement est chauffé à l’électricité, vérifiez d’abord sa lettre : le facteur de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Trois appartements tout électriques d’une de nos clientes, en Bourgogne, classés E en mars 2025 (entre 293 et 300 kWh/m²/an), sont aujourd’hui en D (entre 242 et 248) sans le moindre chantier. L’attestation gratuite de l’observatoire de l’ADEME que vous pouvez retrouver ici fait foi.

Avec le facteur de 1,7, plus d’un DPE E tout électrique sur deux (57 %, selon notre calcul approché sur la même base) passerait sous le seuil du D.

Deuxième vérification : quelle étiquette vous retient ? La classe finale est la plus mauvaise des deux, entre l’étiquette énergie (consommation d’énergie primaire) et l’étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre). Un logement chauffé au gaz, au fioul ou au GPL peut être en D sur l’énergie et en E sur le CO2 : c’est le cas d’un DPE E sur six. Pour ce type de DPE E en location, les gestes utiles sont ceux qui réduisent le combustible brûlé, pas forcément ceux qui font gagner le plus de kWh.

Enfin, sous 40 m², les seuils sont relevés : notre studio témoin, de 33 m², est en D sous 261 kWh/m²/an et 51 kg de CO2/m²/an, au lieu de 250 et 50.

Passer de E à D : deux logements témoins, geste par geste

Deux vrais DPE de nos clients, deux budgets : un mini-geste pour le premier, trois gestes pour le second. Chaque geste est simulé avec notre simulateur, selon la méthode de calcul officielle du DPE (3CL).

Un DPE E en location sauvé par 240 € de robinets

Premier appartement témoin : l’appartement de l’étiquette ci-dessus, 58 m² dans un immeuble de 1947 du Doubs, chauffé par une chaudière GPL à condensation. Son DPE affiche 195 kWh/m²/an et 51 kg de CO2/m²/an : D sur l’énergie, E sur le climat, pour moins d’un kilo de trop.

Ses radiateurs à eau n’ont que de simples vannes manuelles. Trois robinets thermostatiques, environ 240 € posés, suffisent : le logement passe à 182 kWh/m²/an et 47,3 kg de CO2/m²/an, D sur les deux étiquettes. La méthode de calcul pénalise un radiateur réglé par une simple vanne : un robinet qui coupe la pièce une fois à température fait gagner 5 points de rendement de régulation, et le GPL qui n’est plus brûlé ne rejette plus de CO2.

Le studio : ce que rapporte chaque geste

Second appartement témoin, plus exigeant : un studio de 33 m² au Havre, dans un immeuble de la reconstruction d’après-guerre (1949). Chaudière gaz basse température qui produit aussi l’eau chaude sanitaire, radiateurs à eau avec de simples vannes manuelles, tuyaux de chauffage nus, ventilation naturelle par conduits. Son DPE de mai 2022 le classe E sur les deux étiquettes : 300 kWh/m²/an et 65,5 kg de CO2/m²/an. Pour passer en D, il doit perdre 39 kWh et 14,5 kg.

Coûts TTC hors aides, d’après le barème de l’ADEME réindexé en 2026. Chaque geste est simulé seul : prenez les gains comme un classement, pas comme un devis.

Les robinets thermostatiques rapportent encore le plus par euro. Le chauffe-eau hybride, très efficace dans une maison électrique comme on le verra plus bas, n’a pas sa place ici : la chaudière produit déjà l’eau chaude, sans ballon. En ajouter un dans 33 m² demande de la place, une arrivée d’eau et une évacuation : ce n’est plus un petit geste.

La combinaison qui fait passer le studio en D

Les deux gestes les moins chers ne suffisent pas. Calorifugeage et robinets amènent le studio à 271 kWh et 59 kg de CO2 : il manque 10 kWh d’un côté, 8 kg de l’autre. Ces deux écarts ne se comparent pas directement, et c’est le CO2 qui verrouille : au gaz, chaque kWh économisé ne retire qu’environ 0,22 kg de CO2. Effacer 8 kg demande donc de gagner près de 35 kWh, trois fois plus que ce qu’exige l’étiquette énergie.

Le troisième geste fait le travail : 4 cm d’isolant posés par l’intérieur sur les 24 m² de murs donnant sur l’extérieur, pour environ 1 530 €. Le studio tombe à 228 kWh/m²/an et 49,1 kg de CO2/m²/an : D sur les deux étiquettes, pour environ 2 120 € au total.

Pourquoi 4 cm, et pas 10 ? Premièrement, ce sont les premiers centimètres d’un isolant qui font l’essentiel du gain : passer de 0 à 4 cm retire 49 kWh, monter à 10 cm n’en retire que 15 de plus. Deuxièmement, nous sommes sur un petit logement. Chaque centimètres d’isolant grignotte d’avantage sur la surface habitable déjà restreinte. Posé par l’intérieur, ce doublage ne touche pas aux parties communes : aucun vote en copropriété n’est nécessaire.

La chaudière neuve, le contre-exemple

Et si l’on remplaçait directement le système de chauffage par une chaudière gaz à condensation, le réflexe le plus courant ? Environ 4 000 €, 61 kWh/m²/an de gagnés, l’étiquette énergie passe en D... et le studio reste en E. Son bilan carbone tombe à 51,7 kg de CO2/m²/an, à 0,7 kg du seuil (le kilo le plus cher de l’histoire de ce studio).

Près de deux fois le budget des trois gestes, pour une lettre de moins. C’est le syndrome de beaucoup d’investisseurs : signer le gros chèque en espérant que la bonne lettre suive, sans l’avoir calculée.

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Les autres petits gestes qui font basculer un DPE E en location

Si votre logement ne ressemble pas au studio, d’autres gestes prennent le relais, simulés sur des DPE de nos clients (anonymisés).

Si vous chauffez à l’électricité

Le chauffe-eau hybride, encore lui. Sur une maison de 55 m² tout électrique, classée E à 279 kWh/m²/an, il suffit à lui seul à passer en D (242 kWh), pour environ 1 200 € : le calcul le traite comme un chauffe-eau thermodynamique au rendement plus modeste. Un modèle thermodynamique classique fait à peine mieux (238 kWh), mais coûte 4 100 € et demande en général un local non chauffé ou des gaines. L’hybride se pose là où l’autre ne rentre pas : c’est la carte maîtresse des appartements sans cave.

Le thermostat programmable pièce par pièce avec détection de présence fait gagner 12 kWh sur la même maison. Un ballon électrique neuf en retire 8 s’il est vertical et de bonne catégorie, et en ajoute 4 s’il est horizontal (oui, un ballon neuf peut vous faire perdre des points).

Les radiateurs à inertie, enfin, sont un pari : 20 kWh de moins sur cette maison, mais 6 à 9 kWh de plus sur deux appartements. Seul un calcul sur votre DPE tranche.

Si votre DPE contient des valeurs par défaut

C’est le geste à zéro euro, et le plus mal connu. Quand le diagnostiqueur immobilier ne peut pas prouver la composition d’un mur ou la présence d’un isolant, le logiciel applique une valeur par défaut, la plus défavorable pour l’époque de construction. Un mur doublé de quelques centimètres d’isolant peut ainsi être compté comme un mur nu.

Sur un appartement de 66 m² d’une de nos clientes, les murs étaient saisis « inconnus », avec la valeur la plus mauvaise du barème. Dans notre simulation, documenter un doublage de 2 à 3 cm fait passer son DPE de 2025 de E (293 kWh/m²/an) à D (222), sans un euro de travaux.

Pour le repérer, lisez la fiche technique en annexe de votre DPE : cherchez les mentions « inconnu » ou « valeur par défaut » sur les murs, planchers et plafonds. Rassemblez ensuite vos preuves (factures de travaux, photos de chantier, épaisseur visible derrière une prise électrique d’un mur extérieur) et présentez-les au professionnel certifié lors du prochain diagnostic. Une seule règle : on ne documente que ce qui existe vraiment.

La ventilation, à manier avec précaution

Une VMC hygroréglable fait gagner 13 à 25 kWh/m²/an quand elle remplace des conduits de ventilation naturelle, comme dans le studio. Mais dans un logement aéré par l’ouverture des fenêtres, une VMC autoréglable fait au mieux gagner 1 kWh, et peut en faire perdre près de 5 ; même hygroréglable, elle ne dépasse pas 7 kWh dans nos simulations. Elle reste indispensable pour évacuer l’humidité d’un logement isolé, mais ce n’est pas un levier de DPE.

Ce qui ne compte pas dans le DPE (et qu’on vous conseille quand même)

Pour améliorer un DPE E en location, certains sites conseillent aux bailleurs de changer les ampoules, l’électroménager ou les habitudes des occupants. Pour la lettre du DPE, c’est faux, et l’argent dépensé là ne la fera pas bouger d’un kWh :

• Les ampoules LED. L’éclairage est forfaitaire dans la méthode de calcul : 1,4 W par m², quelles que soient les ampoules installées.
• L’électroménager économe. Réfrigérateur, lave-linge, four : ils ne font pas partie des cinq usages comptés par le DPE (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage et auxiliaires).
• Sensibiliser les occupants, baisser le chauffage. Le calcul suppose une occupation conventionnelle et 19 °C dans tout le logement, quels que soient vos locataires et leur thermostat.
• La trappe de combles et les volets. La première n’existe pas dans le calcul ; les seconds ne pèsent presque rien.

Ces gestes peuvent réduire la consommation réelle, tant mieux pour vos locataires. Mais le DPE repose sur des méthodes de calcul standardisées, pas sur une mesure. À l’inverse, panneaux photovoltaïques et robinets thermostatiques sont, eux, bien comptés.

Quiz : ce geste fait-il bouger un DPE E en location ?

Huit gestes en photo : à vous de dire lesquels font vraiment bouger la lettre d’un DPE E en location.

Questions fréquentes sur le DPE E et la location

Puis-je louer un logement classé E ?

Oui, jusqu’au 31 décembre 2033, en location vide comme en meublé. À partir du 1er janvier 2034, la location d’un DPE E ne sera plus possible à la signature, au renouvellement ou à la reconduction du bail : le logement devra être au moins en classe D.

Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé E ?

Oui. Le gel des loyers ne vise que les classes F et G : avec un DPE E en location, la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers reste possible, dans les limites de l’encadrement là où il s’applique.

Est-ce grave d’avoir un DPE E ?

Non, pas aujourd’hui : le logement se loue normalement, et un acquéreur peut l’acheter sans restriction. L’échéance de 2034 est fixée, mais un DPE E est souvent proche du D : près d’un sur quatre est à moins de 10 kWh et 5 kg de CO2 des deux seuils.

Que faire si mon appartement a un DPE E ?

Trois vérifications avant de réaliser des travaux : la lettre est-elle à jour, quelle étiquette vous retient (énergie ou CO2), et votre DPE contient-il des valeurs par défaut ? Ensuite seulement, chiffrez les gestes un par un.

Comment passer d’un DPE E à D ?

En comblant l’écart réel, pas en appliquant une liste de travaux. Sur un appartement chauffé au GPL, 240 € de robinets thermostatiques ont suffi ; sur notre studio au gaz, il a fallu y ajouter le calorifugeage des tuyaux et 4 cm d’isolant par l’intérieur, pour environ 2 120 €. Pour un DPE E location tout électrique, le chauffe-eau hybride et la régulation pièce par pièce sont souvent les premiers leviers.

Retenez trois enseignements sur le DPE E location. D’abord, 2034 laisse le temps et le loyer n’est pas gelé : rien ne presse, sauf le calcul. Ensuite, mesurez l’écart avant de choisir les travaux de rénovation : près d’un DPE E sur quatre est à moins de 10 kWh et 5 kg du D. Enfin, le petit geste bien choisi bat souvent le gros chèque : 240 € de robinets ont suffi à un appartement au GPL, et notre studio passe en D pour environ 2 120 €, quand une chaudière neuve à 4 000 € le laisse en E. Rénovation Optimale peut simuler ces gestes sur votre propre DPE avant que vous ne signiez le moindre devis.

👉 Faire chiffrer les petits gestes de votre logement classé E