DPE F et location : interdit en 2028, mais votre vraie date butoir tombe avant
L'essentiel à retenir
- Un logement classé F peut encore être loué jusqu'au 31 décembre 2027, mais plus à partir du 1er janvier 2028 à la signature, au renouvellement ou à la reconduction du bail.
- Pour un bail en cours, la date qui compte est la première échéance du bail après le 1er janvier 2028 : un meublé d'un an est concerné dans l'année, un bail vide de trois ans plus tard.
- Passer de F à E ne protège que jusqu'au 1er janvier 2034, et ne débloque pas le déficit foncier doublé ; seule la classe D met à l'abri de toutes les échéances prévues.
- Le projet de loi Relance logement n'est pas voté : il déplacerait la date des travaux, il ne les supprimerait pas.
Le 1er janvier 2028 est la date officielle à partir de laquelle un logement classé F ne pourra plus être loué, mais elle ne tombe pas le même jour pour tous les bailleurs. Pour un DPE F en location, la règle s’applique à votre bail, à chaque signature, renouvellement ou reconduction tacite. L’échéance qui vous concerne est donc la première de votre bail après le 1er janvier 2028.
Pendant ce temps, un projet de loi promet de rouvrir la location des F, et ces annonces poussent de nombreux propriétaires à attendre avant d’agir : c’est du moins le constat du président du réseau d’agences L’Adresse, dans un sondage interne mené auprès de ses agences du 1er au 10 octobre 2026. Mais les travaux, eux, doivent être finis avant l’échéance du bail, avec un nouveau DPE établi et, en copropriété, un vote d’assemblée générale obtenu. Ajoutez une fenêtre fiscale qui se ferme le 31 décembre 2027 : votre vraie date de décision tombe bien avant 2028.
Cet article traite le DPE F location à partir de votre bail : il calcule cette date, compare les deux cibles possibles (E ou D), montre dans quel ordre gagner les kWh sur un cas réel et fait le point sur la loi qui pourrait tout changer. Les règles communes à toutes les classes sont rassemblées dans notre page DPE et location.
DPE F location : ce que la loi interdit au 1er janvier 2028
DPE F location : ce qui est visé, et ce qui ne l’est pas
Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique, mesurée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), fait partie des critères d’un logement décent. Un logement classé F ne pourra plus être proposé comme résidence principale du locataire, vide ou meublé, à partir du 1er janvier 2028 en France métropolitaine. Jusque-là, un DPE F en location reste possible, avec un loyer gelé depuis août 2022.
En matière de location d’un DPE F, l’interdiction touche trois moments : la signature d’un nouveau contrat de location, son renouvellement et sa reconduction tacite. Un bail en cours n’est pas résilié le 1er janvier 2028, mais il ne protège pas non plus : à sa prochaine échéance, le logement doit être au moins en classe E. Un logement classé G, plus énergivore encore, est déjà exclu depuis 2025 : ses options sont détaillées dans notre page DPE G location. À l’inverse, un logement classé E reste louable jusqu’au 31 décembre 2033 : les petits gestes qui le font passer en D sont dans notre page DPE E location.
Le meublé de tourisme, qui relève d’un régime distinct depuis la loi du 19 novembre 2024, et les biens immobiliers non soumis au DPE sortent de ce cadre. Quant au risque, il n’y a pas d’amende automatique : c’est le locataire qui peut exiger la mise aux normes, puis saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.
Votre DPE F est-il encore un F ?
Avant tout calcul, vérifiez la classe énergie imprimée sur votre diagnostic. Elle a peut-être déjà bougé, sans le moindre chantier, pour trois raisons :
- le logement fait moins de 40 m² de surface habitable : les seuils ont été relevés en juillet 2024, et un DPE plus ancien a pu lui attribuer une lettre de trop
- le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire sont électriques : le facteur de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027
- le DPE date d’avant juillet 2021 : il n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025, car la méthode de calcul a changé entre-temps
Prenons une cliente qui prépare une location meublée dans un studio de 23,7 m² à Montpellier, tout électrique. Son DPE de 2022 affiche une consommation d’énergie primaire de 342 kWh/m²/an : F, avec les anciens seuils. Or, pour 23,7 m², la classe E va aujourd’hui jusqu’à 368 kWh/m²/an et la classe D jusqu’à 285. Avec le facteur de 1,9, la base de données de l’ADEME affiche désormais ce logement à 282,5 kWh/m²/an : D, à 2 kWh du seuil. Avec le facteur de 1,7 prévu en 2027, notre simulateur donne environ 253 kWh/m²/an : D, cette fois avec de la marge.
Rien n’est recalculé sur le document que vous avez en main : c’est l’attestation de l’observatoire de l’ADEME, gratuite (c’est cadeau), qui fait foi, et elle ne connaît pas encore le facteur de 1,7. Mais la règle est posée : pour la location d’un DPE F sur un logement électrique ou de petite surface, cette vérification passe avant la moindre dépense.
DPE F en location : calculez votre date butoir
Trouver la date qui compte
Pour la location d’un DPE F, regardez la date de votre prochaine échéance de bail après le 1er janvier 2028. C’est à cette date que le logement doit être en classe E au minimum. Quatre exemples d’illustration, à adapter à vos propres baux :
| Bail (exemple) | Signé le | Le logement doit être au moins en classe E le |
|---|---|---|
| Bail vide de 3 ans | 1er septembre 2025 | 1er septembre 2028, date de renouvellement du bail |
| Bail vide de 3 ans | 15 mars 2026 | 15 mars 2029, date de renouvellement du bail |
| Bail meublé d’un an | 1er février 2027 | 1er février 2028, date de reconduction tacite du bail |
| Bail étudiant de 9 mois | 1er septembre 2027 | septembre 2028, à la signature du bail suivant |
Le meublé d’un an est le plus exposé : sa reconduction annuelle tombe dans les douze mois qui suivent le 1er janvier 2028, quelle que soit sa date de signature. Le bail vide de trois ans offre un répit : celui signé en mars 2026 n’est concerné qu’en mars 2029. Mais ce répit ne dispense pas de décider tôt, pour une raison de calendrier fiscal que l’on voit plus bas.
Remonter le calendrier à l’envers
Votre date butoir est celle de la reconduction. Dans un dossier de DPE F en location, votre date de décision se calcule en remontant. Voici les étapes, dans l’ordre où elles s’enchaînent. Additionnez leurs durées, puis retranchez le total de la date d’échéance du bail :
- le DPE projeté, réalisé avant travaux, qui sert à savoir quels travaux demander, puis le temps de faire réaliser les devis
- le vote en copropriété, si les travaux touchent aux parties communes (façade, toiture, ventilation collective) : l’assemblée générale vote sur les devis, et il n’y en a qu’une par an, donc une seule occasion de voter ; s’y ajoutent deux mois de délai de recours avant de lancer le chantier. Ce délai laisse aux copropriétaires qui ont voté contre, ou qui étaient absents, le temps de contester la décision en justice : ils ont deux mois après avoir reçu le procès-verbal de l’assemblée, et le syndic doit attendre la fin de ce délai pour lancer les travaux votés, sauf urgence
- le délai avant que votre artisan puisse commencer, que vous ne connaîtrez qu’en signant le devis, puis la durée des travaux
- le délai pour obtenir le nouveau DPE : seul un professionnel certifié, le diagnostiqueur immobilier, intervenant après les travaux, établit un DPE qui fait foi (un DPE projeté sert de plan de travaux, pas de preuve)
La date obtenue est celle à laquelle vous devez commencer, au plus tard. Pour le bail meublé du tableau, reconduit le 1er février 2028, avec de gros travaux en copropriété, cela donne un calendrier qui démarre au plus tard le 10 avril 2027, à peine plus de deux mois après la signature du bail :
Ajoutez à cela le calendrier fiscal. Le déficit foncier peut être doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique payés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, selon Que Choisir, qui cite la loi de finances pour 2026. Cet avantage vise la location nue en résidence principale : le logement doit passer de E, F ou G à une classe A à D. La date de paiement du dernier euro de travaux tombe donc la veille de l’interdiction.
Si vous faites les travaux avec le locataire en place, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 l’oblige à les laisser faire, avec une réduction de loyer au-delà de 21 jours. C’est souvent la meilleure fenêtre : pas de vacance locative.
Calculez la date de votre propre bail
Pour faire ce calcul sur votre propre DPE F location, renseignez votre bail et vos travaux : le calculateur remonte le calendrier avec les mêmes durées que la frise, et vous donne la date à laquelle commencer.
Calculateur · date butoir
Durées indicatives, estimées par Rénovation Optimale : DPE projeté et devis 1 mois et demi (1 mois si le DPE projeté est déjà fait), convocation 21 jours avant l’assemblée générale, supposée le 15 du mois indiqué, puis 2 mois de recours, attente de l’artisan 1 mois et demi, travaux 1, 2 ou 3 mois selon leur ampleur, nouveau DPE 3 semaines. Le calcul ne remplace pas la lecture de votre bail.
DPE F et location : faut-il viser E ou D ?
Le calendrier est simple : à partir de 2028, il faut au minimum la classe E ; à partir de 2034, la classe D. Sur un dossier de DPE F location, la question n’est donc pas « E ou D », mais « une fois, ou deux fois ». Viser E vous donne jusqu’au 31 décembre 2033 ; viser D ne vous donne aucune échéance prévue.
Les deux cibles ne se valent pas sur le plan financier. Le gel des loyers vise les logements classés F ou G : classé E ou mieux, votre loyer redevient révisable. En revanche, le doublement du déficit foncier ne se débloque qu’en arrivant en A, B, C ou D. Pour un bailleur en location nue, E ne le déclenche donc pas.
Prenons un appartement de 62,9 m² dans un immeuble de rapport en Normandie, d’un investisseur que nous avons accompagné. Son DPE de janvier 2024 affiche une consommation de 396 kWh/m²/an et des émissions de gaz à effet de serre de 86 kg de CO2/m²/an : deux F. Pour passer en E, il faut descendre à 330 kWh et à 70 kg, soit gagner au moins 66 kWh. Pour passer en D, à 250 kWh et 50 kg, il faut en gagner au moins 146. Le plan que nous avons chiffré pour lui, en août 2024, atteint 210 kWh/m²/an et 7 kg de CO2 : D, avec une marge.
Deux marches, donc deux budgets, mais pas deux fois le même chantier : une grande partie des travaux qui mènent à E sert déjà pour D. Si vous visez E, vous repayez une mobilisation d’artisans avant 2034. Si vous visez D, vous payez plus tôt, et vous êtes tranquille.
Passer de F à D : dans quel ordre gagner les kWh ?
L’ordre des travaux compte autant que leur montant pour la location d’un DPE F. Reprenons l’appartement normand de 62,9 m². Voici les postes du plan d’août 2024, avec le coût estimé par Rénovation Optimale (hors aides) et le gain annoncé pour chacun :
| Poste | Coût estimé (août 2024) | Gain (kWh/m²/an) | Coût par kWh gagné |
|---|---|---|---|
| Isolation par l’intérieur des murs donnant sur l’extérieur (82,3 m², 10 cm de laine de bois) | 6 584 € | 244 | 27 € |
| Isolation des murs sur parties communes (25,1 m², 4 cm de laine de bois) | 1 500 € | 62 | 24 € |
| VMC simple flux hygroréglable de type B | 1 200 € | 25 | 48 € |
Les gains sont calculés poste par poste et ne s’additionnent pas exactement : prenez-les comme un ordre de grandeur, pas comme un devis. L’enseignement tient pourtant en une ligne : les travaux d’isolation des murs rapportent le plus par euro dépensé, et la VMC rapporte peu en kWh. Elle est là pour une autre raison, que le DPE ne mesure pas : une isolation étanche à l’air sans ventilation, c’est de la condensation, puis de la moisissure.
Le système de chauffage joue un rôle à part. Dans cet appartement, le DPE F tenait aussi au carbone : la chaudière gaz de 2010 pesait 86 kg de CO2/m²/an. Remplacer le gaz par des radiateurs électriques à inertie fait monter l’énergie primaire de 47 kWh/m²/an, mais fait chuter les émissions ; un chauffe-eau hybride en retire 21 de plus, et le total tombe à 7 kg de CO2/m²/an. C’est pour cela que, sur un DPE F, on ne regarde jamais les kWh seuls : la lettre finale est la plus mauvaise des deux, entre l’étiquette énergie et l’étiquette climat.
Le studio de Montpellier et l’appartement normand utilisés dans cet article étaient tous les deux classés F, et pourtant leurs budgets pour atteindre la classe D n’ont rien à voir. Pour le studio, le plan de 2024, établi avec les anciennes règles, demandait 1 200 € (un chauffe-eau hybride de 85 litres), et les réformes du calcul l’ont depuis amené en D sans aucun travaux. Pour l’appartement normand, il faut plus de 9 000 € d’isolation et de ventilation, hors chauffage et chauffe-eau. La règle à en tirer : chiffrez poste par poste, avec un DPE projeté, avant de signer le moindre devis.
Vous voulez voir à quoi ressemble ce type de dossier, du DPE de départ au plan de travaux chiffré ? 👉 Recevoir un exemple réel de DPE projeté, complet
Rénover, vendre ou attendre la loi Relance logement ?
Votre DPE F location n’impose pas de rénover : vendre ou attendre sont des options aussi. Le tableau les compare sans les départager, car le bon choix dépend de votre horizon de détention.
| Option | Ce qui joue en votre faveur | La limite |
|---|---|---|
| Rénover vers D | Aucune échéance prévue, loyer libre, déficit foncier doublé en location nue si payé avant fin 2027 | Le budget est à avancer avant l’échéance |
| Rénover vers E | Louable jusqu’au 31 décembre 2033, loyer libre | Pas de déficit foncier doublé, une seconde vague de travaux avant 2034 |
| Vendre | La mise en vente d’un logement occupé reste possible à tout moment ; libre, le congé pour vendre se donne 6 mois avant l’échéance d’un bail vide, 3 mois pour un meublé | L’acquéreur chiffre les travaux et négocie en conséquence ; pour une maison individuelle, un audit énergétique est en plus obligatoire |
| Attendre la loi | Rien à engager aujourd’hui | Rien n’est applicable aujourd’hui |
Reste la loi qui pourrait bouleverser le DPE F location. Le projet de loi de relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et approuvé en commission à l’Assemblée nationale le 22 septembre, permettrait de relouer un logement F ou G si le bailleur a signé un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030. Une source annonce son examen en séance à la mi-novembre.
Faut-il l’attendre ? Non, pour trois raisons. Rien n’est voté, donc rien n’est applicable. Même voté, le texte ne dispenserait pas de travaux : il en déplacerait la date, et exigerait un contrat signé. Enfin, attendre a un coût visible : votre loyer reste gelé, et un bail reconduit entre-temps vous place devant la règle actuelle.
Questions fréquentes sur le DPE F et la location
Puis-je louer un bien classé F ?
Oui, jusqu’au 31 décembre 2027 en France métropolitaine, en location vide comme en meublé. À partir du 1er janvier 2028, la location d’un DPE F n’est plus possible à la signature, au renouvellement ou à la reconduction du bail : le logement doit être au moins en classe E. Un bail meublé d’un an signé en 2027 est donc concerné dès sa reconduction en 2028.
Quel DPE est interdit à la location en 2026 ?
En 2026, seuls les logements classés G sont interdits à la location, depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, et ceux classés E à partir du 1er janvier 2034. Les classes A à D ne sont visées par aucune échéance.
Que faire si mon logement a un DPE F ?
Trois choses, dans cet ordre. Vérifiez d’abord que votre logement est encore classé F : s’il est chauffé à l’électricité ou fait moins de 40 m², la réforme du calcul l’a peut-être déjà fait changer de classe. Repérez ensuite la première échéance de votre bail après le 1er janvier 2028, votre vraie date limite. Faites enfin chiffrer les travaux pour viser D plutôt que E, avant de signer le moindre devis.
Mon bail est reconduit en 2027 : suis-je concerné ?
Pas par l’interdiction : elle ne s’applique qu’aux signatures, renouvellements et reconductions à partir du 1er janvier 2028. Mais le loyer reste gelé tant que le logement est classé F, et le calendrier de vos travaux commence dès maintenant.
Que risque un propriétaire en DPE F location après 2028 ?
En DPE F location, il n’y a pas d’amende automatique. Le locataire peut demander la mise aux normes par lettre recommandée, puis saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur réalisation.
Retenez trois choses sur le DPE F en location. D’abord, vérifiez que votre F en est un : pour un logement électrique ou de moins de 40 m², la lettre a peut-être déjà changé. Ensuite, en DPE F location, votre date butoir est la première échéance de votre bail après le 1er janvier 2028, et votre date de décision tombe en 2027, avec la fin de la fenêtre fiscale. Enfin, visez D : viser E, c’est payer deux fois la mobilisation d’artisans avant 2034. Rénovation Optimale peut chiffrer ces scénarios sur votre logement avant que vous ne signiez le moindre devis.
