DPE G location : interdit depuis 2025, quelles options pour le bailleur ?

« Je fais le minimum pour passer en F, et je reloue. » Face à un DPE G c’est le réflexe de la plupart des bailleurs, et il paraît logique : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué comme résidence principale. Le réflexe est alors de faire le minimum pour passer en F, et de relouer. Sauf que la classe F sera interdite à son tour le 1er janvier 2028. Sur la question du DPE G en location, viser F ne règle donc pas le problème : cela le repousse de trois ans.

Prenez Melody, une cliente. Son studio de 29 m² à Béziers, tout électrique, a été classé G en novembre 2025, et elle veut le louer meublé. Elle a trois possibilités pour le rendre louable. Sans rien dépenser, une simple démarche auprès de l’ADEME le fait passer en F, grâce à la réforme du calcul de 2026. Pour 1 200 €, un chauffe-eau plus performant l’amène en E. Pour 4 680 €, en isolant aussi le plafond, elle atteint la classe D. Les trois lui permettent de louer, mais une seule la met à l’abri pour de bon.

Cet article reprend ce que la loi interdit vraiment pour un DPE G en location, le compte à rebours d’un bail en cours, les cinq options du bailleur, puis les chiffres réels du dossier de Melody. Les règles communes à toutes les classes sont rassemblées dans notre page DPE et location.

DPE G location : ce que la loi interdit, et ce qu’elle laisse faire

Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique fait partie des critères d’un logement décent. Un logement classé G n’est pas « interdit » au sens strict : il est réputé non décent depuis le 1er janvier 2025, ce qui empêche de le proposer comme résidence principale du locataire, vide ou meublée. C’est tout le sujet de la location d’un DPE G.

La classe G commence au-delà de 420 kWh/m²/an d’énergie primaire, ou de 100 kg de CO2/m²/an, pour un logement de plus de 40 m². En dessous de 40 m², les seuils sont relevés depuis juillet 2024 : pour le studio de 29 m² de Melody, la classe G ne commence qu’à 442 kWh/m²/an contrairement à 420 dans le passé (voir figure ci-dessous).

Pour un DPE G en location, l’interdiction vise ces situations :

• la location nue comme la location meublée, dès lors que le logement est la résidence principale du locataire
• la colocation, qui reste une résidence principale pour chaque colocataire
• la location à un proche, dès qu’il y a un bail et un loyer : le lien de parenté ne change rien à la décence

En revanche, la règle ne s’applique pas, ou pas de la même façon, dans ces cas :

• le local commercial ou professionnel, qui n’est pas un logement
• le meublé de tourisme, qui relève d’un régime distinct issu de la loi du 19 novembre 2024 : renseignez-vous auprès de votre mairie avant de vous lancer
• le logement non soumis au DPE, dont la liste est fermée et souvent mal invoquée

Un logement G peut rester vide ou être vendu : c’est la mise en location d’un DPE G qui est visée (signature, renouvellement ou reconduction du bail). Si vous le louez malgré tout, le locataire peut exiger la mise en conformité, puis saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.

Votre DPE G est-il vraiment un G ?

Avant tout calcul, vérifiez que la lettre imprimée sur votre DPE est encore la bonne. Trois cas la font bouger sans le moindre chantier :

• Le logement fait moins de 40 m² et son DPE date d’avant juillet 2024 : les anciens seuils, plus sévères, lui ont peut-être attribué une lettre de trop
• Le DPE date d’avant juillet 2021 : il n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025, et un nouveau diagnostic peut donner une autre classe, dans un sens comme dans l’autre
• Le chauffage ou la production d’eau chaude est électrique. Le facteur de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 le 1er janvier 2027. Rien n’est recalculé automatiquement : il faut télécharger une attestation gratuite sur l’observatoire de l’ADEME. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur la simulation du nouveau DPE

Bail en cours avec un DPE G : votre vrai compte à rebours

Concernant la location d’un DPE G, la date qui compte pour un bailleur n’est pas le 1er janvier 2025. C’est la prochaine signature, le prochain renouvellement ou la prochaine reconduction tacite de son bail : la règle de décence s’applique à chacun de ces moments.

Trouver la date qui compte

• Bail vide (location nue) : signé pour 3 ans par un bailleur particulier, puis reconduit pour 3 ans. Un bail signé le 1er mars 2024 arrive à échéance le 28 février 2027 : c’est à cette date que le G devient un problème
• Bail meublé (location meublée) : signé pour un an, reconduit chaque année. Le mur arrive donc dans les 12 mois, quelle que soit la date de signature

Le G ne met pas fin au bail : le locataire reste dans les lieux. Mais à partir de cette date, vous louez un logement non décent, et c’est vous qui êtes en faute.

Faire les travaux avec le locataire en place

C’est souvent la meilleure fenêtre, parce qu’elle évite la vacance locative. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à laisser exécuter les travaux d’amélioration de la performance énergétique, après une notification qui en précise la nature et les modalités. Si le chantier dure plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé.

Un chantier bien préparé (isolation d’un plafond, changement d’un chauffe-eau) tient souvent en quelques jours. Raison de plus pour savoir exactement lesquels faire avant d’appeler un artisan.

Les 5 options du bailleur face à un DPE G en location

Concernant la location d’un DPE G, toutes ces options sont légales. Elles ne coûtent pas la même chose, et surtout, elles ne tiennent pas le même temps.

Option 1 : faire jouer les réformes du calcul (0 €)

Si votre logement est chauffé à l’électricité, ou s’il fait moins de 40 m² et que son DPE date d’avant juillet 2024, son étiquette est peut-être déjà meilleure que celle de votre diagnostic. C’est la première chose à vérifier : elle ne coûte rien. Mais regardez où elle vous mène. Un G qui devient F reste louable jusqu’au 31 décembre 2027, soit 14 mois. Le loyer, lui, reste gelé : depuis le 24 août 2022, un logement F ou G ne peut ni réviser son loyer, ni l’augmenter à la relocation.

Option 2 : le minimum pour passer en F

C’est le réflexe le plus répandu pour une location en DPE G : le « juste assez ». Il rend le logement louable aujourd’hui, mais il conserve les trois handicaps du F : une échéance au 1er janvier 2028, un loyer gelé, et aucun accès au déficit foncier majoré, réservé aux travaux qui amènent le logement en classe D ou mieux. Dans la plupart des cas, vous payez un premier chantier pour gagner trois ans, puis un second pour le même logement. Ce que devient ce F au 1er janvier 2028 est détaillé dans notre page DPE F location.

Option 3 : viser E ou D en une fois

La classe E tient jusqu’au 31 décembre 2033, comme le détaille notre page DPE E location ; la classe D n’a aucune échéance. Les deux libèrent le loyer du gel. Pour un logement loué nu, la classe D ouvre en plus le déficit foncier doublé : jusqu’à 21 400 € par an imputables sur le revenu global au lieu de 10 700 €, pour des travaux qui font passer un logement E, F ou G en classe A à D, payés jusqu’au 31 décembre 2027.

Viser plus haut que D n’a presque jamais de sens pour un bailleur : chaque classe supplémentaire coûte plus cher pour un gain plus faible. Le choix des postes à traiter, et ceux à éviter, fait l’objet de notre guide pour sortir un logement de la classe G.

Option 4 : vendre, occupé ou libre

• Vendre occupé : vous vendez avec le locataire en place, le bail se poursuit avec l’acheteur. Vous n’avez donc aucune échéance à attendre., mais votre acheteur sera un investisseur qui chiffrera les travaux et les déduira de son offre. La décote est d’autant plus forte que le G est profond
• Vendre libre : pour récupérer le logement vide, vous devez prévenir votre locataire que vous mettez fin au bail pour vendre, par une lettre de congé. Vous ne pouvez le faire qu’avec un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail en location nue, 3 mois en meublé. Si l’échéance est dans deux ans, il faut donc attendre deux ans : loyer gelé compris

Option 5 : changer d’usage

Occuper le logement vous-même ou en faire un local professionnel le sort du champ de la décence des baux d’habitation. Le meublé de tourisme, lui, relève d’un régime distinct, issu de la loi du 19 novembre 2024, qui prévoit aussi des exigences de performance énergétique : n’y voyez pas une échappatoire sans vous renseigner. Chaque piste a ses propres règles : autorisation de changement d’usage dans certaines villes, fiscalité différente.

La fausse bonne idée : le bail « résidence secondaire ». Certains bailleurs signent un bail de résidence secondaire pour un logement que le locataire habite en réalité toute l’année. Le juge regarde l’occupation réelle, pas l’intitulé du contrat. Requalifié, le bail redevient un bail d’habitation classique, avec un logement non décent et des loyers contestables.

DPE G location : le dossier de Melody, chiffré

Le studio de Melody est un appartement de 29 m², dans un immeuble de 1900 à Béziers. Chauffage par radiateurs électriques, eau chaude par un ballon électrique : tout est électrique. Son DPE de novembre 2025 affiche 504 kWh/m²/an.

C’est un DPE G sur le papier. Mais un DPE tout électrique établi en 2025 a été calculé avec l’ancien facteur de 2,3. Recalculé avec les règles de 2026, et avec les deux postes que nous lui avions recommandés, voici ce que donne son dossier :

Trois lectures de ce tableau :

• Le F gratuit est un piège à retardement. Il permet de louer tout de suite, mais le bail meublé de son premier locataire se reconduit chaque année, et la classe F sera interdite dès sa reconduction de 2028. Les travaux devront alors se faire avec un locataire dans les lieux, pour un loyer qui n’aura jamais pu bouger
• Le chauffe-eau seul a le meilleur rendement : 1 200 € pour huit ans de location, soit 150 € par an. C’est un choix défendable si Melody pense revendre avant 2034
• La classe D coûte 3 480 € de plus, pour isoler le plafond, la paroi qui perd le plus de chaleur dans son studio. C’est le scénario que nous lui avons recommandé : un seul chantier, fait avant l’arrivée du premier locataire, et plus aucune échéance (alléluia)

Un point fiscal propre à son cas : Melody loue en meublé, donc le déficit foncier ne la concerne pas. En location meublée au régime réel, ces travaux s’amortissent sur plusieurs années.

Le contrepoint, c’est Marine. Son appartement de 47 m² en Moselle, lui aussi tout électrique, affichait 807 kWh/m²/an. Même avec le facteur de 2026, il reste un G profond (loin du seuil de la classe F), et la classe D lui a demandé 17 000 € de travaux, comme le détaille son étude de cas. Même lettre, budget presque quatre fois plus élevé : pour la location d’un DPE G, le chiffre derrière la lettre est quasiment aussi important que la lettre seule.

Vous voulez voir à quoi ressemble ce type de dossier, du DPE de départ au plan de travaux chiffré ? 👉 Recevoir un exemple réel de DPE projeté, complet

DPE G location : faut-il attendre la loi Relance logement ?

Le projet de loi de relance du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, permettrait de relouer un logement F ou G si le bailleur a signé un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030, avec un délai de réalisation de 3 ans, porté à 5 ans en copropriété. La commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale l’a modifié les 21 et 22 septembre 2026. Au 22 octobre 2026, il n’a pas été examiné en séance : rien de tout cela n’est applicable.

Pour un dossier concernant la location d’un DPE G, attendre ce texte coûte quand même quelque chose : - le loyer reste gelé pendant toute l’attente - si votre bail arrive à reconduction avant le vote, vous louez un logement non décent en attendant - même voté, le texte ne supprime pas les travaux : il oblige à les signer, et il en déplace la date

Le seul cas où il change vraiment la donne : la copropriété qui bloque. Si votre G dépend de travaux sur les parties communes que l’assemblée générale refuse ou repousse, le délai de 5 ans vous laisserait le temps de les faire voter. Nous mettrons cette section à jour à chaque étape du texte.

Quiz : DPE G et location, vrai ou faux ?

Dix secondes par question pour vérifier que vous avez les bons réflexes sur le DPE G en location.

Questions fréquentes sur le DPE G et la location

Peut-on louer un logement classé G en meublé ?

Non, pas comme résidence principale du locataire. Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction du DPE G en location vise le bail meublé exactement comme le bail vide.

Peut-on louer un logement classé G en location saisonnière ?

La règle de décence des baux d’habitation ne vise que la résidence principale du locataire. Le meublé de tourisme relève d’un régime distinct, issu de la loi du 19 novembre 2024, qui prévoit lui aussi des exigences de performance énergétique. Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de vous lancer.

Que risque un propriétaire qui loue un logement classé G ?

En DPE G location, le risque naît dès que vous louez, renouvelez ou reconduisez un bail. Le locataire peut alors exiger la mise en conformité du logement, puis saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur réalisation.

Mon locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement est classé G ?

Pas de sa propre initiative. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Un locataire qui cesse de payer sans décision de justice s’expose lui-même à une procédure.

Peut-on vendre un logement classé G avec son locataire ?

Oui. La vente d’un logement occupé reste possible à tout moment, et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Attendez-vous à une négociation serrée : l’acheteur chiffrera les travaux à sa charge.

Retenez trois choses sur la location d’un DPE G. D’abord, vérifiez que votre G en est vraiment un : pour un logement électrique ou de moins de 40 m², la lettre a peut-être déjà changé. Ensuite, la date qui compte est celle de votre prochaine reconduction de bail, pas le 1er janvier 2025. Enfin, la classe F n’est qu’un sursis jusqu’en 2028 : comme pour Melody, l’écart entre « juste assez » et « tranquille pour de bon » se compte souvent en quelques milliers d’euros, à condition de savoir quels travaux comptent. C’est exactement ce que calcule un DPE projeté, sur votre logement.

👉 Faire chiffrer les options de votre logement classé G